多伦多购房指南

多伦多购房指南

 

 

基本知识

 

 

一,多伦多的房价…………………………………………………………………………1

二,房屋的种类……………………………………………………………………………1

三,地段 (Location)……………………………………………………………………  3

四,首期(Down payment)和按揭贷款(Mortgage)…………………………………..4

五,买房的费用……………………………………………………………………………5

六,地产经纪人和律师……………………………………………………………………6

 

 

 

买房的步骤

 

 

一,看房……………………………………………………………………………………7

二,下Offer………………………………………………………………………………. 9

三,验屋……………………………………………………………………………………9

四,按揭贷款……………………………………………………………………………..10

五,Status Certificate………………………………………………………………..10

六,房屋保险……………………………………………………………………………..10

七,房契检查……………………………………………………………………………..10

八,水电气开户…………………………………………………………………………..11

九,签字…………………………………………………………………………………..11

十,交屋日(Closing Day……………………………………………………………11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

多伦多购房指南

 

 

 

近年来,多伦多的华人购房市场特别活跃,主角是来自大陆的移民。很多投资移民在

大陆已经有了成功的事业,积累了雄厚的财力,落地后当然想尽快把家人安顿下来。

还有来加拿大2-3 年以上的技术移民,他们大都有了稳定的收入,而且有了一定的积

蓄,也要圆自己的住房梦了。但遗憾的是,因为对加拿大房屋市场了解不够,一些人

走了弯路,甚至遭受了不应该的损失。因此,在决定买房后,通过专业渠道了解多伦

多的购房市场,是很有必要的。

 

基本知识

一,多伦多的房价

 

96 年起,多伦多市及周围的房价稳定上扬,其原因是多方面的。首先是银行利率

较低,而房租涨幅惊人,从而促使有经济能力的人自己买房作房东。二是新移民源源

不断,据统计,中国大陆已连续几年成为加拿大最大的移民来源地,每年有三万五千

到四万大陆同胞移居加拿大,而其中的80%来到了多伦多,加上其他来源,大多地区

每年新增人口八九万人。部分人纷纷出手购房,从而推动了房价的稳步上升。据政府

资料,加拿大移民人数一直呈上升趋势,在可见的将来还会越来越多。三是这些年来

加拿大的经济形势一直不错,买得起房的人也越来越多。供求矛盾自然会导致价格上

涨。在2007 年更创下TREB(多伦多地产局)成立87 年来历史最高年成交量、月成

交量、单日成交量以及平均售价的最高记录。很多客人问,房价还会不会再涨?说实

话,没人能准确地预测。TREBRECO(安省地产协会)以及CMHCCanada

Mortgage & Housing Corporation)每年都组织一帮专家学者,对未来的地产走势做出

判断。他们的结论大多都是仁者见仁,智者见智。

 

二,房屋的种类

 

简单来说,根据土地的所有权和管理方式,安省的民居可分为Freehold

Condominium 两个大类:

 

Freehold,即对土地拥有所有权,也就是大家常说的House,它分为以下几种:

 

1, 独立屋(Detached

 

自己拥有整块土地和房子。一般有三或四个卧室,有厨房,厅,卫生间,洗衣房和地

下室,有前院和后院。独立屋价格最贵。按结构又分:

平房(Bungalow Raised-bungalow

楼房(11/22 3Storey)和复式(Backsplit Sidesplit

 

 

 

 

2,半独立屋(Semi-Detached

 

一栋房子,两家分门,共用一堵墙。内部结构独立屋一样,也分平房,楼房和复式。

 

很多人担心半独立屋的隔音,其实中间那堵墙不是全木板的,隔音没什么问题。我一

直认为,半独立是性能价格比最好的。面积不比独立的小,价钱便宜得多。

 

3,连屋(Link House

 

房屋只有一部分与另外的房屋连在一起, 通常是地下室或车房。有些Link 从地面看

和独立屋没有区别,但房屋之间的距离非常近。

 

4,排屋(Attached House)

 

三间或三间以上的房子连在一起, 但每一家均对自己的房子和土地拥有自主权,无

需交管理费。因为外表和镇屋(Townhouse)一样,所以人们也叫它无管理费镇屋

(Freehold Townhouse),其实性质大不一样。

 

另一大类为公寓(Condominium),俗称Condo, 分为:公寓楼房(Condo Apartment)

和镇屋(Condo Townhouse)

 

1,公寓(Condo Apartment)

 

对公寓想必大家都不陌生, 在加拿大习惯上称公寓为Condo,即所谓分契共管式单位

或楼宇单位,业主拥有自己的单位,但与其它单位共同使用公共地段及设施,例如门

厅,花园等,和国内一样,业主每月交管理费给大厦管理处,作为平常公共设施的维

护与保养(包括公共地段的剪草与铲雪),此费用里有时也包括了单位的水电气等。

但不同的是,这里的Condo 很多都有健身房,桑拿和游泳池,供业主共同使用,费用

包含在管理费中。

 

2,镇屋(Condo Townhouse

 

是指多间房子连在一起, 需要交管理费,类似于公寓。最常见的是两层。一层是厨

房,厅和卫生间;二层是卧室,卫生间;洗衣房在地下室。有些镇屋带地下室,有些

不带。镇屋只有后院。相对来讲镇屋最便宜。Townhouse 很少有游泳池健身房等,内

部结构和House 很类似。 Condo 的业主对土地没有直接的所有权--比方说镇屋的屋主

不能简单认为我家的小院子的地就是自己的-所有的业主对全部的土地共同拥有,每

人占一个平均的份额。

 

经常有客人问,我应该买什么样的房子?HouseCondo 还是Townhouse?这个问题就

见仁见智了。一个是看你的资金情况,通常来说House Condo 要贵,空间感也好,

还拥有自己的院子,夏天结束了一天的工作,躺在椅子上,一瓶啤酒,一支雪茄,再

抱着个无线上网的笔记本,真是享受。或者三五好友相聚,BBQ 烧烤,再配上二锅

 

头,那可是给什么都不换!冬天嘛,Condo 的优势就出来了,不用除雪,小点还省暖

气费。Condo 也要交地税,很多人不理解。其实地税的说法本身就不准确,英文叫

Property Tax,直译是财产税,这回就清楚了。

 

以下这个分类总结,简单明了:

 

                            Detached(独立屋)

 

                            Semi-Detached(半独立屋)

               Freehold

                            Link(连屋)

 

                            Free Hold Townhouse(排屋)

加拿大民居

                     

 

                            Condo Apartment(公寓)

              Condominium

                            Condo Townhouse(镇屋)

 

(加拿大土地使用权有一种叫租地权(Lease Hold),是相对永久地权(Freehold)

而言的。永久地权是完全拥有土地所有权,对大多数民居来说,屋主拥有永久地权。

租地权的土地由另一个人或集团拥有,而按照彼此同意的条件租予住用者。安省共有

500 多处的民居建筑是这种方式,建议最好不要买。)

 

三,地段 (Location)

 

对一栋房子而言,最重要的无疑是地段。你要清楚你希望住进什么样的社区,有什么

样的邻居,选择什么样的生活方式。除此之外,你还要考虑工作地点的距离、交通、

学校、图书馆、银行、购物、公园、社区中心、医院等问题。当然,同类房屋在不同

地区有不同价格。

 

市中心(Downtown)

 

在多伦多,Downtown 无疑是生活最方便的,但交通比较拥挤,环境也比较差,因此,

新移民在那里买房的不多。

 

在Downtown 上班的华人新移民,在买房时会考虑伊桃碧谷(Etobicoke)和中区

(Middletown) 即Eglinton 到York Mills 这一带。但他们看过了这些地方的房子

后,能下决心买这一带房子的却极少。他们通常的感觉是房子不大,太老,价格奇

高。价格高的原因是这两个地点的地理位置和人文社区环境都极好,但我们华人的价

值观念还没有完全认可这些。

 

北约克(North York)和士嘉堡 (Scarborough)

 

无论是本地人还是华人,公认比较适合居住的是北约克(North York)和士嘉堡

(Scarborough) 两个区。华人最喜欢去的还是中国超市和中国餐馆,这两个区都不

少,士嘉堡更多一些。北约克环境较好,离央街(Yonge Street)地铁和Sheppard

地铁又近,401 404 两条高速交叉,交通方便,名校云集,对望子成龙的中国人来

说,吸引力更大,但房价也贵了很多。就我所认识的朋友和客户来说,很多人倾向于

购买北约克Yonge Street 以东和士嘉堡西区的房子,尤其北约克的A.Y.Jackson、

Earl Haig 和York Mills C.I.等名校区,更成为他们的首选,造成这里的房子供不

应求,房价飙升。

 

烈治文山(Richmond Hill)和万锦(Markham)

 

对于追求安静,又不怕开车的人来说,Richmond hill 和Markham 也是不错的选择,

这里房子较新,房价比北约克便宜,华人餐馆、商场服务设施也不少,也不乏好学

校,象Richmond Hill High School 和Unionville High School。

 

Richmond Hill 人称烈治文山,在多伦多的正北面;Markham人称万锦,在多伦多

的东北面。都属于大多伦多地区,但各自的市政管理不同。Richmond hill 有富豪山

,是大多伦多地区的豪宅区之一,几百万的房子不少;Markham Main Street

街环境优美,是多伦多周边地区欧洲风情最浓郁的地方,和朋友闲来逛逛众多的工艺

品店,坐坐路边的小酒吧和咖啡屋,颇有身在巴黎小街道的感觉,当然附近的房子也

不便宜。密西沙加(Mississauga)是靠近多伦多的一个新兴城市,那里的房子比较

新,而且价格比多伦多便宜,但地税比多伦多涨得多,也算是个不错的选择。不过我

的客人如果不喜欢凑North York 的热闹,在比较完Richmond HillMarkham

Mississauga 后,基本上都选择了前两个。

 

四,首期(Down payment)和按揭贷款(Mortgage

 

1,首期(Down payment)

 

买房可以向银行贷款。但首期款要自己先付。通常是房价的20%,对于没有工作的新

移民,这是最少的,而且通常会要求35%。不同的银行有不同的规定。如果你有一份

很好的工作,最低可以降到5%,但你必须购买加拿大按揭贷款保险计划或GE 按揭保

险,根据贷款金额和首期付款比例计算保险费,费用一般在数千元。保险费加在贷款

金额中分期支付。首期要在交屋的前几天准备好。

 

2,按揭贷款(Mortgage

 

Mortgage 的还贷期最长为35 年,但利息可不是一谈35 年,可分一年、三年或五年,

如果你觉得现在利息高,就选短的期限,甚至可以选open 的,即浮动利率,反之可选

长的期限。还款期限越长,每月向银行付的贷款利息越高。还款方式可以按月,或者

双周一次,也可以每周一次。利息稍有差别。Mortgage 是个很大的题目,有许多问题

可以详细讨论。

 

3,预准的按揭贷款(Pre-approved certificate)

 

通常,经纪人会建议你先申请 Pre-approved 或称 Pre-qualified 房屋按揭贷款。

你可以去银行或财务公司,告诉他们你的要求,搞清楚你的最大贷款金额,利息和每

月还款额,90 天有效,免得签了买房合同才发现贷不到款;有了这个在手,卖方也会

重视你的出价。这个申请是免费的,也不用承担义务。

 

五,买房的费用

 

除了房款,你还需要承担以下的费用:

 

1,安省土地转让税

 

依房价而定。算法如下:

55000 元以下交0.5%,即275 元;

55000-25 万元交1%,即1950 元;

25 万-40 万交1.5%,即2250 元;

40 万以上交2%

 

或者使用下面这个公式:

Purchase Price Calculation of LTT

0 - 55,000

.005 x Amount

55,001 - 250,000

(.01 x Amount) minus 275

250,001 -400,000

(.015 x Amount) minus 1,525

400,000 +

(.02 x Amount) minus 3,525

 

举例来说,

 

一套45 万的房子,土地转让税是:275+1950+2250+450000-400000X2%=5475 元;

                         或者:450000X0.02-3525=5475 元;

一套28 万的房子,土地转让税是:275+1950+280000-250000X1.5%=2675 元。

或者:280000X0.015-1525=2675 元。

 

(安省最新退税议案:2007 10 13 日以后签定的买房合同,首次买房者可得36%

的土地转让税退税,最高退税可达2000 元。预计议案很快会表决通过。)

 

2,多伦多市土地转让税

 

多伦多市新规定,2007 12 31 日后签定的买房合同而交房日在2008 2 1

后,买的房子在多伦多市内的,要向买方征收多伦多市土地转让税:

 

0.5% on the first $55,000

plus 1.0% of the amount from $55,001 to $400,000

plus 2.0% of the amount in excess of $400,000

但首次购房,房价在40 万以内的,不用交这项税。

 

举例来说,

一套45 万的房子,多伦多土地转让税是:

55000X0.5%+(400000-55000) X1%+(450000-400000)X2%=4725 元。

如过买方是首次购房,则要交的多市土地转让税是(450000-400000X2%=1000 元。

 

3,律师费

 

通常是几百元,除此之外,律师在办手续的过程中,还要帮你交几百块钱杂费,这笔

钱也得由你出。总共下来要9501200 左右。

 

4,地税

 

根据交接的日期来分摊,交接日算买方的。

 

5,验屋费

 

如果你要求验屋,还要有两三百元的费用交给专业验楼师。

 

6,房屋保险费

 

申请贷款时,你的房子一定要买了保险才行,这一点和买车是一样的,但比汽车保险

要便宜得多。一般三十万的房屋,全保每个月是四五十元。

 

其它还有搬家费什么的,不一而足。

 

六,地产经纪人和律师

 

加拿大人购买房屋时,绝大部分都通过房地产经纪人。选一个好的房地产经纪人是

买房子的第一步,也是重要的一步。经纪人的主要作用是保证客户的利益。经纪人要

和你共同寻找合适的房屋,确定房屋的价格,草拟一份对你最有利的合同。同时,经

纪人可以向你介绍好的银行,推荐有经验,收费低的律师和验屋师。一个好的经纪人

可以为顾客带来极大的方便和利益。经纪人的费用由卖方支付。 地产经纪都经过严

格的专业培训,并通过考试而取得执照,在多伦多,绝大部分经纪都加入了多伦多地

产商会(TREB)。TREB 建立了庞大的资料库,收集了待售和已成交的物业资料。只有

TREB 的成员才可以使用该数据库的所有资料为客户服务。经纪人每天都在为自己的客

户寻找房屋,信息无疑是最全面和权威的。 谈到这里,不能不说一下Buyer Agency

Agreement。这是一份RECO 和TREB 要求的标准合同,要求在经纪人和买房顾客双方

合作的开始就签署。但很多华人,尤其是大陆来的,因为在国内的环境待久了,信奉

“防人之心不可无”,所以不愿意签,理由是一旦签了这个,就不能和别的经纪合作

了。这个理由我同意,所以我基本上也不要求客人一定签。但在合同谈完后客人一定

要签的,否则有可能白忙一场。作为买主,在法律上你要清楚,签了合同,你就是

client,经纪人必须完全保护你的利益,任何过失,不管有意还是无意,都要承担完

 

全的责任;不签,你只是一个customer,你也相应丧失了法律的保护。这是一把双刃

剑,权利和义务是伴随的。当然并不是说不签的话Agent 一定不负责,事实上有长远

眼光的经纪人为了自己的名声,一定会寸土必争的保护自己的客人,但是在法律上,

客人已经主动放弃了。

 

有人可能会想,羊毛出在羊身上,经纪人的佣金虽然由卖方出,但卖方一定是把这份

钱加到了房价上,我如果直接找到卖主,不就可以把房价砍下来了吗? 你想得很对

,但这样的话,你只能买FSBO(For Sale By Owner,屋主私售)的房子。你想想,经

纪人的数据库是专有而庞大的,FSBO 的房子才有多少,别说难找,就是找到了,合不

合你心意还是另一回事。

 

有人说我也可以直接找卖方经纪,这样钱就省下来了。事实上,房子千差万别,没什

么统一价格,你怎么知道你就买了个便宜货呢?因为在法律上,屋主在卖房时早已签

了合同,这份合同是跟经纪公司签的,佣金很明确。经纪人同意再代表你的话,就是

所谓的dual agency,而且经纪人并不保护你的利益,只是不偏不向,这是法律和职

业的要求。但是一碗水端平,又有几个人能真正做得到呢? 最不利的还是买主。所

以最方便、最安全的办法还是找到自己的买方经纪。

 

律师也是必不可少的。律师帮助你办理所有相关的法律文件,如:房子的产权过户,

业主是否有债务,房子的银行贷款是否还清,你需要承担的土地转让税和本年度地税

等等。

 

好了,简单的情况介绍了一些,下面你可以开始具体买房了。

 

买房的步骤

 

一,看房

 

联络一个你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据

这些资料为你选择合适的房屋;如果你考虑贷款,还要告诉经纪人你打算付的首期,

你的收入和目前的储蓄,以便经纪人可以帮你进行合理的规划。一个好的经纪必须具

备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设

性的建议,诚实可靠。 找到符合你的价格和地段的房屋后,你要仔细检查以下各项:

 

1,房子的状况(condition

 

包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。说到地板,和国内一样,木地

板贵而地毯相对便宜。如果在北约克和士嘉堡买房,很少有国内那么新的,一般都在

二三十年甚至五六十年,downtown 就更老了,但因为多伦多不是太潮湿,只要保养得

当,撑个百八十年没什么问题。这里的房子全是木结构的,外面敷了一层砖,有些甚

至只用了防雨板,好处是节约材料、降低成本兼隔热保暖,但从国内来的总认为象国

内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心,其实是个误区,这里的砖墙漂亮是漂

亮,但没有承重的功能。木结构房的承重和其他各方面都没有问题,你不用担心,绝

 

 

对塌不了。普遍隔音不太好;卫生间设备比不了国内的别墅和高档酒店,甚至还不如

某些高级公寓,但比一般的商品楼要好多了,“美标”算是很普通的。检查地板走路

是否有吱呀声,有一点很正常,但别太响了;你还要仔细检查天花板、窗户下面和

Basement 是否有漏水的迹象,地毯是否潮湿,暖气和空调是否工作正常,等等。

 

2,采暖方式

 

你要记住,多伦多的冬天寒冷而又漫长,通常你会把室内温度设定于摄氏二十一二

度。每增温一度,燃料费用增加大约百分之四到五。取暖费是一笔不小的开支,每月

少则一两百,多则六七百,视炉子和房屋保温情况而定。加拿大所有的房子都有暖

气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas 是比较经济划算的,

用电干净但较贵,而用油则不太方便 。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一

般来说,你不大会有精力来改这东西。

 

3,建筑图(Survey

 

您可千万别误会,这张图可不是房屋结构图,严格来说它只是一张土地和房屋方位

图。你申请贷款,将来卖房都需要它,所以卖方最好有这张图。安省的标准房屋销售

协议上规定,如果卖方有,他必须交给买方;否则,卖方也没有这个义务。所以,你

可以请人重新制作一张,费用千儿八百元,并在协议上注明要求卖方分担。不过,如

果你实在喜欢这个房子,卖方又不松口,你就自己看着办了。

 

近年来,律师在办理房屋过户时会替买方购买一种保险叫“Title Insurance”, 一次

性的费用大概70 多元。买了这种保险,Survey 就不是必需的了。Condo Apartment 和Townhouse 没有Survey。

 

4,中央空调

 

因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没

有中央空调,你要耐热也还罢了,否则还是有的好。

 

5,UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)

 

一种化学填充剂。从字面上能看出是一种甲醛发泡塑料,很多人管它叫石棉,其实和

asbestos 是两回事。为了节省能源,在1975 1979 年间,安省曾鼓励使用UFFI

射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI 会释放出

Formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再

后来又发现其实没什么大事,费力不讨好,里外不是人。因此,市面上有UFFI 的房子

很少。

 

6,朝向和日照

 

不象国内的很多好房子都要求坐北向南,一半是传统(风水,迷信,随你怎么叫

吧),一半是为了日照。多伦多的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都

有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。

 

7,其它的门窗厨房卧室什么的,不一而足,你就慢慢看吧。一次不行,可以让经纪人

再带你看一次,没关系的。

说到这里,有必要提一下高压线,因为在North York、Scarborough 和Markham,靠

高压线的房子很多,并且都在不错的地区。我有一位客户,自己就是前Ontario

Hydro(安省电力局)的高级电力工程师,他自己家的房子,是我见过离高压线最近的

。他买这个房子前,动用了他能拿到的所有设备,从理论到实践给我上了一课。所以

我后来就告诉其他客户,高压线的心理作用远大于实际危害。至于买不买,自己拿主

意。

 

二,下Offer

 

房主已经有了一个要价(ask price 或list price),你可以就地还钱,加拿大管这

叫“下Offer”。Offer 由经纪人来写,可价钱得你自己定。这个还价可是门学问。

家当然想是越便宜越好,但你不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心,他不理你

了,你还得自己往上涨,多被动。负责的经纪会给出你最近这个区内类似房屋的成交

价格,据此并结合经验给你一个参考意见,但最后主意还是要你来拿。 经纪会和你仔

细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在建议书内,例如订金(通常是一万两

万或房价的5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进

几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition 的时间通常是5 天,如果有

条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制

Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。

 

所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能

接受,可能拒绝。前者万事大吉,恭喜你;后者你就要考虑了,要么再提高价钱,要

么就算了。没关系,卖主拒绝Offer 后又悔青了肠子是常事儿,让他发愁去吧。

 

如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来

说是在你的Offer 上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,

只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后通牒”,在此日期前做出决定。你可

以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。双方

差距千八百元而不能成交的事也时有发生。 最后签字前一定要慎重,这可是有法律约

束的,签完字可就真的不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要

Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户

口里去(In trust account),绝对安全,如果最后你买不成这个房子,钱会完整的

退给你。如果最后成交了,祝贺你又办完了一件大事。

 

三,验屋

 

几年新的房子就不用验了,但老一点的你最好要找验屋师。验屋项目包括房屋的面

积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等等等。验

 

屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,优点就免了,缺点一定得听清楚,记下来,

小毛病也就只有算了,没有十全十美的房子,这你我都知道,而且卖主没有义务来做

这些。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛

病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,同意

不同意难说(一般没戏),如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签

那份免除Condition 的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。 但有

一点一定要告诫各位:在下Offer 以前,你必须明白,你要买的房子就是现在的样

子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子

结构有问题,屋顶和炉子马上该换了,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖

主不会再为你做任何其它的改进或装饰(除非他钱多得没地儿花)。有些买主在成交

后要求卖主做那些合同里没有规定的事情,于情于理都说不过去,这时法律不会保护

你的。

 

四,按揭贷款

 

你可以自己和银行谈,也可以让经纪给你介绍一家不错的,还可以接原屋主的,选择

多多,但要选适合自己经济状况的。 验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,你要

给卖主签出Waiver(免除条件通知),告诉他一切OK,这个房子我买了,你准备搬家

收钱吧。另外,别忘了把律师的电话地址通知你的贷款机构,他们会把你的贷款直接

交给律师的。

 

五,Status Certificate

 

Condo Apartment 和Townhouse 才有。通常包括了Condo 的所有相关文件,如注册登

记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100

元,通常由卖方支付。这个东西在Condo 买卖时是必须的,卖主在10 天内交给买主,

买主有两天的时间来审核,如果不满意,可以取消合同。

 

如果以上任何一个条件没有满足,你的经纪人会要求你签一份Mutual Release,即免

除合同,对方接着卖他的房子,并尽快把定金还给你。没有人喜欢签这个东西,但客

户就是上帝,有任何一个条件没有满足,你就得帮他退掉。有人说他的Agent 退不掉

房子拿不回定金,不得已买了房子,其实那是经纪不想退,想赶紧挣这个钱而已。所

以我经常开玩笑说,没有经验的agent 不能找,急着挣钱养家糊口的也不能找,因为

退一个房子跟割他肉一样。记得我曾在一个月内,退掉的deal 有四个共一百多万,简

直是场噩梦。好在客人们还都很信赖我,最后都还买了。即使不买,从做人的角度

讲,不是还得这样做?我认识的一个老行尊就谆谆告诫新人,买房子可能是我们很多

人一生中最大的一笔投资,客人把这件大事交给你,不认真工作,怎么对得起你的佣

金,怎么对得起你做人的良心。所以为了自己晚上能睡得踏实,退就退吧。

 

六,房屋保险

 

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效,否则你拿不到

钱。所以在你决定要这座房子后,越快联络保险公司越好。拿到你的保险号码

Policy Number)后,立刻通知银行或财务公司,还有律师。同时,让保险公司发个

信给他们。 买Condo 不需要买保险,因为你的管理费里已经包括了。

 

七,房契检查

 

这是律师的拿手好戏。合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律

师花一定时间才可能完成。别担心,律师会把房子的历史查个底儿掉。土地的所有

权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费

用。律师会检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应

该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

 

八,水电气开户

 

打电话给水电天然气和Cable 公司,通知他们在交屋后给你开个新户口。别忘了,晚

了你可能得不到某些服务,没准儿还得多交钱。当然,有些负责的律师会主动帮你打

这些电话的。

如果你在多伦多, 电话是: 416-3384829(水),

                          416-4474911Gas),

                          416-5428000(电)。

如果你在Markham,电话是: 905-4773844(水和电),Gas 的电话和多伦多是一样

的。

 

别忘了给Bell 打电话,告诉他们你的新地址,并尽可能保留你的原号码,省得再挨个

儿叨叨;还有银行,交通部(你的车和驾照),健康卡,保险公司,地址都要改。SIN

卡不用。

 

九,签字

 

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在

Closing 前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用

方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

 

十,交屋日(Closing Day)

 

这天,买卖双方律师都会派人到地产登记机构(也就是房管局)去办理所有的手续,

几点能办完不一定,一般在下午四五点钟,会通知你去拿钥匙。 先别急,拿到钥匙

后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器少了,玩不转了,立刻通知律

师和你的地产经纪,律师会解决的。 到此为止,房子是你的了,然后事儿就多了,

买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视

公司,一件一件办,悠着点,别累着。好了,事情是很多,也许你会觉得没头绪,别

担心,房子都买了,还有什么解决不了的呢?

 

 

原作:BING GAO。 ALVIN NING 2007 年12 月29 日最新修改。

 

 

 
上传: Alvin Ning
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